關(guān)于《營口市工業(yè)用地“先租后讓”“彈性年限出讓”實(shí)施辦法（征求意見稿）》公開征求意見的公告
為推動城市產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，支持高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展與融合，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，促進(jìn)落地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目盡快達(dá)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）和《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際情況，市自然資源局草擬了《營口市工業(yè)用地“先租后讓”“彈性年限出讓”實(shí)施辦法（征求意見稿）》。為保證公眾的知情權(quán)和參與權(quán)，提高編制質(zhì)量，本著公開透明、廣泛參與的原則，現(xiàn)向社會各界征求意見和建議。
有關(guān)單位和社會各界人士通過信函或電子郵箱將意見反饋至營口市自然資源局，以企業(yè)名義反饋的，請?jiān)诜答佉庖姾笞⒚髌髽I(yè)名稱、聯(lián)系人及聯(lián)系方式，并加蓋企業(yè)公章；以個人名義反饋的，請?jiān)诜答佉庖姾笞⒚餍彰奥?lián)系方式。
聯(lián)系人：王甲義
電 話：0417-2661607
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附 件：營口市工業(yè)用地“先租后讓”“彈性年限出讓”實(shí)施辦法（征求意見稿）
附件
營口市工業(yè)用地“先租后讓”“彈性年限出讓”實(shí)施辦法（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步促進(jìn)國有土地資源優(yōu)化配置，提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部第61號令）、《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2014〕119號）、《自然資源部關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通知》（自然資發(fā)〔2022〕201號）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 我市轄區(qū)內(nèi)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、營口自貿(mào)區(qū)）新申請出讓的工業(yè)用地在使用“先租后讓”“彈性年限出讓”方式時，適用本實(shí)施辦法。
第三條 本實(shí)施辦法所稱“先租后讓”是指對工業(yè)用地設(shè)定一定期限的租賃期，按照公開程序確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人，先以租賃方式提供用地，租賃期屆滿，經(jīng)考核評價達(dá)到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。
第四條 本實(shí)施辦法所稱“彈性年限出讓”是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期和企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，在法定土地使用權(quán)出讓最高年限范圍內(nèi)，實(shí)行差別化的土地使用權(quán)出讓年期的土地供應(yīng)方式。
第五條 工業(yè)用地出讓應(yīng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃。
第二章 基本原則
第六條 “先租后讓”按照“5+N”提供土地使用權(quán)，其中5年為租賃期，N年為出讓期，土地使用年限不高于50年，但不得低于10年。租賃和出讓一并進(jìn)行招標(biāo)、拍賣或掛牌。
第七條 “彈性年限出讓”在少于法定最高使用年限50年的前提下，轄區(qū)政府（包括營口自貿(mào)區(qū)管委會）可根據(jù)具體工業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況確定使用年限，最低不得少于10年。
第八條 土地價格按使用年限進(jìn)行修正。其中“先租后讓”的競買保證金按土地招標(biāo)、拍賣或掛牌起始價款的20%一次性收取，土地成交后將競買保證金轉(zhuǎn)為租賃期租金和土地出讓期出讓價款預(yù)付款（按照“少了補(bǔ)交多了不退”原則，競買保證金不足以支付土地租金的，由競得人補(bǔ)交；競買保證金多于土地租金的，多出部分作為土地出讓期出讓價款預(yù)付款，不予退還，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)管理，土地租賃期轉(zhuǎn)為出讓期時不計(jì)利息轉(zhuǎn)為出讓價款），租賃期租金計(jì)算方式為（競得價/租賃和出讓總年限）×租賃年限。“彈性年限出讓”的競買保證金按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
第九條 “先租后讓”的土地及其地上建筑物在租賃期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。土地轉(zhuǎn)為出讓后，享有出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能。
第十條 土地競得人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途、行業(yè)使用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變土地用途、行業(yè)類別及其他土地使用條件。
第三章 辦理程序
第十一條 轄區(qū)政府組織工信、環(huán)保、項(xiàng)目管理及自然資源等部門進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)入審查，經(jīng)轄區(qū)項(xiàng)目審查會議通過后，進(jìn)入“先租后讓”或“彈性年限出讓”供地程序。
第十二條 轄區(qū)自然資源管理部門根據(jù)擬出讓工業(yè)用地的建設(shè)用地規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)要求、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度等擬定出讓方案，提交轄區(qū)土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)審議。
第十三條 轄區(qū)土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)審議通過后，轄區(qū)自然資源管理部門向當(dāng)?shù)卣畧?bào)請批復(fù)工業(yè)項(xiàng)目用地出讓方案，轄區(qū)政府下發(fā)方案批復(fù)，并由轄區(qū)自然資源管理部門換發(fā)市政府方案批復(fù)。
第十四條 土地公開出讓成交后，轄區(qū)自然資源管理部門與土地競得人簽訂“先租后讓”租賃或“彈性年限出讓”合同，轄區(qū)政府與土地競得人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，由轄區(qū)政府監(jiān)管土地競得人對土地有償使用合同條款的履行。
第十五條 “先租后讓”的土地競得人憑《國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓成交確認(rèn)書》、“先租后讓”租賃合同、租賃價款繳款憑證向轄區(qū)自然資源管理部門申請辦理《建設(shè)用地使用意見書》，作為土地競得人在租賃期合法使用土地的憑證。
第十六條 “先租后讓”的土地競得人憑《建設(shè)用地使用意見書》向相關(guān)部門申請辦理規(guī)劃報(bào)建、施工許可、消防驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案等相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)。
第十七條 “先租后讓”租賃期滿且經(jīng)考核評價達(dá)標(biāo)的，土地競得人應(yīng)在租賃期滿前簽訂“先租后讓”出讓合同，并繳納剩余土地出讓價款（剩余土地出讓價款按土地成交價款扣除已繳土地價款后的差價確定），土地出讓期限自租賃合同終止之日起計(jì)算，向自然資源事務(wù)中心申請辦理出讓期的土地登記，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書。
第十八條 “彈性年限出讓”用地在簽訂出讓合同后，相關(guān)手續(xù)的辦理程序按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
第四章 供后監(jiān)管
第十九條 “開工”是指依法取得施工許可證后，需深挖基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其它項(xiàng)目，地基施工完成三分之一以上。“竣工”是指已辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。
第二十條 “先租后讓”租賃期滿前一年（即租賃期第4年）或根據(jù)企業(yè)在此之前提出的申請，由轄區(qū)政府組織相關(guān)職能部門對項(xiàng)目“先租后讓”租賃合同約定的建筑面積、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度等指標(biāo)執(zhí)行情況全面進(jìn)行預(yù)考核。指標(biāo)考核值未達(dá)到約定值的，由轄區(qū)政府發(fā)出通知書，明確產(chǎn)業(yè)要求、建筑面積、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度等指標(biāo)須在剩余的土地租賃期內(nèi)達(dá)到“先租后讓”租賃合同約定水平，否則按“先租后讓”租賃合同約定解除“先租后讓”租賃合同，并由政府無償收回土地使用權(quán)。
第二十一條 “先租后讓”租賃期屆滿前1個月，由轄區(qū)政府組織所屬相關(guān)職能部門對項(xiàng)目“先租后讓”租賃合同約定的產(chǎn)業(yè)要求、建筑面積、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度等指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行考核評價，并將考核評價意見及時反饋用地單位。
第二十二條 “先租后讓”土地租賃期內(nèi)因企業(yè)自身原因不再或無法繼續(xù)使用土地的，轄區(qū)自然資源管理部門解除與土地競得人簽訂的“先租后讓”租賃合同，政府無償收回土地使用權(quán)，“先租后讓”終止，已收取的土地價款不予退回（含租賃期租金及涉及的出讓期出讓價款預(yù)付款）。對已建成的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，可繼續(xù)使用的，由專業(yè)機(jī)構(gòu)按照現(xiàn)狀土地再次出讓時的重置價格結(jié)合成新程度評估確定補(bǔ)償金額，成交后予以支付；不可繼續(xù)使用的，應(yīng)自行拆除，無法自行拆除的，收取拆除成本；造成生態(tài)環(huán)境損害的，應(yīng)承擔(dān)生態(tài)環(huán)境損害賠償責(zé)任。
第二十三條 承租人依法使用的國有建設(shè)用地使用權(quán)，在“先租后讓”租賃合同約定的使用年限屆滿前，交地人不得收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，交地人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等的評估價值對承租人進(jìn)行補(bǔ)償，并不計(jì)利息退還剩余年期土地租金及涉及的土地出讓期出讓價款預(yù)付款。
第二十四條 轄區(qū)政府應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地“彈性年限出讓”項(xiàng)目的出讓合同履約情況進(jìn)行考核評估。
第二十五條 轄區(qū)政府應(yīng)落實(shí)工業(yè)用地屬地管理責(zé)任。擬定出讓工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)要求、建筑面積、最低容積率、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度等指標(biāo)，組織轄區(qū)供地會審；負(fù)責(zé)與土地競得人簽訂土地履約監(jiān)管協(xié)議；監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)的工業(yè)用地履約情況。
第五章 附則
第二十六條 使用年限為50年的工業(yè)項(xiàng)目用地出讓，其準(zhǔn)入及供后履約情況考核評估可參照本實(shí)施辦法執(zhí)行。
第二十七條 對符合《遼寧省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄》的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行，但不得低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和。用地集約是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過《自然資源部關(guān)于發(fā)布〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（自然資發(fā)〔2023〕72號）所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。具體工業(yè)項(xiàng)目是否符合《遼寧省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄》，由出讓方同級以上投資管理部門認(rèn)定。
對符合《遼寧省農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄》，在產(chǎn)地對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行，但不得低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和。具體工業(yè)項(xiàng)目是否符合《遼寧省農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄》，由出讓方同級以上投資管理部門或有關(guān)行業(yè)管理部門認(rèn)定。
第二十八條 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)按照國家現(xiàn)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行。
第二十九條 參照工業(yè)地價管理的其他項(xiàng)目用地，國家及省、市政策規(guī)定允許“先租后讓”、“彈性年限出讓”的，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十條 蓋州市、大石橋市、鲅魚圈區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 本實(shí)施辦法中的相關(guān)條款如遇國家及省、市政策調(diào)整，按新政策執(zhí)行。
第三十二條 本實(shí)施辦法自發(fā)布之日起施行。